L’immobilier attire de plus en plus de nouveaux investisseurs. Avec la hausse constante du prix des propriétés, plusieurs choisissent de s’associer à un ami, un membre de la famille ou leur conjoint pour réaliser leur premier achat. À première vue, l’idée semble gagnante : on divise les coûts, on partage les tâches, et on multiplie les ressources.
Mais derrière cet enthousiasme se cache souvent un détail négligé, et pourtant essentiel : l’absence de convention légale entre les partenaires.
Le piège de la confiance
Lorsqu’un projet se bâtit sur la confiance et l’amitié, il est facile de croire que tout ira bien. On se connaît, on partage les mêmes valeurs, alors pourquoi compliquer les choses avec des documents juridiques ?
Parce qu’en immobilier, la confiance seule ne suffit pas.
Les relations personnelles et les affaires ne font pas toujours bon ménage, surtout lorsque l’argent, la gestion ou les imprévus s’en mêlent. Un simple malentendu peut rapidement se transformer en conflit… et parfois même briser une amitié.
C’est là qu’entre en jeu la convention de copropriété indivise, aussi appelée convention immobilière. Ce document, bien qu’il ne soit pas obligatoire, agit comme un contrat de partenariat clair et équitable. Il protège les intérêts de tous et évite bien des casse-têtes à long terme.
Les sujets essentiels à aborder avant de signer
1. La répartition des rôles
Investir à parts égales ne signifie pas que tout le monde contribue de la même façon.
L’un s’occupera peut-être de la gestion locative, un autre des rénovations ou de la comptabilité. Il est donc important de définir clairement qui fait quoi, combien de temps cela demande et comment cette implication sera reconnue.
2. L’utilisation du bien
Lorsqu’il s’agit d’un chalet ou d’un immeuble à revenus, il faut aussi prévoir l’usage personnel.
Combien de semaines par an chaque propriétaire peut-il en profiter ? Comment sont décidées les périodes d’occupation ? Et si l’un des investisseurs veut y résider à temps plein, comment cela affecte-t-il les autres ? Ces détails doivent être écrits noir sur blanc pour éviter toute ambiguïté.
3. La prise de décision
Les décisions en immobilier ne manquent pas : travaux, financement, entretien, location, etc.
Faut-il l’accord de tous pour agir ? Peut-on décider à la majorité ?
Une convention bien rédigée précise les règles de gouvernance et prévoit un mécanisme de résolution de conflit pour éviter les blocages.
4. Les contributions financières
La vie est imprévisible : perte d’emploi, maladie, changement de priorités…
Si un des partenaires ne peut plus contribuer financièrement, que se passe-t-il ? Peut-il compenser en donnant de son temps ?
La convention doit aussi couvrir les dépenses futures (rénovations, taxes, imprévus) pour éviter toute confusion.
5. Les modalités de sortie
Aucun projet n’est éternel. Certains voudront vendre plus tôt, d’autres non.
Il est donc essentiel de définir dès le départ les règles de sortie : droit de premier refus, méthode d’évaluation des parts, conditions de vente à un tiers, etc.
Ces clauses préviennent les tensions et assurent une transition harmonieuse.
6. Hypothèque et dettes communes
En cas de financement, chaque copropriétaire est responsable de la dette.
Si l’un ne paie plus sa part, les autres doivent assumer la différence.
La convention doit donc préciser les conséquences d’un défaut de paiement et le plan de remboursement à suivre pour éviter les déséquilibres financiers.
7. Décès, séparation ou maladie
Un sujet délicat, mais nécessaire.
Que se passe-t-il si un des investisseurs décède ou devient invalide ? Qui rachète ses parts ? À quel prix ?
Ces situations peuvent être prévues à l’avance, notamment grâce à une assurance vie ou invalidité liée au projet, pour protéger autant les partenaires que les héritiers.
Convention immobilière ou d’actionnaires : quelle est la différence ?
Convention immobilière (indivision) : utilisée lorsque les partenaires investissent à titre personnel.
Convention d’actionnaires : nécessaire si l’investissement est fait via une société incorporée.
Dans les deux cas, l’objectif reste le même : prévenir les conflits, définir les règles du jeu et assurer la pérennité du projet.
En résumé
Investir en immobilier à plusieurs est une belle opportunité d’accéder à la propriété plus rapidement et de partager les risques. Mais c’est aussi une aventure qui demande rigueur, transparence et prévoyance.
Une convention immobilière n’est pas un signe de méfiance, c’est une assurance relationnelle et financière.
Elle permet de mettre les choses au clair avant que les émotions ou les imprévus s’en mêlent.
Avant de conclure une transaction, prenez le temps de consulter un notaire ou un conseiller juridique.
Quelques heures de réflexion aujourd’hui peuvent éviter des mois de stress demain.
